零售巨头集体“圈地运动”

   零售商最近几周密集的圈地行动，让人看得有些眼花缭乱，不论是国内还是跨国零售巨头们，频繁圈地的主要原因就是看中商业地产的直接收益。

　　一边厢是一波波的促销潮导致零售业销售利润逐渐摊薄，另一边厢是随着房地产市场回暖，使商业物业租金提升升值空间。据悉，5月份各地零售商自购物业出现一个小高潮，从南到北，自行开店、兼并重组消息此起彼伏。无论是本土零售龙头还是跨国零售巨头，都悄悄转变投资策略，瞄准了“土地”这一稀缺资源，不约而同地加大自购物业“赚稳定收入”。

　　据悉，习惯了以采购赚取全球最廉价制造业成本差价的乐购（TESCO）、宜家（IKEA）等跨国零售巨头们，也特意成立了与零售、采购业务处于并列地位的中国地产公司，以绝对主业的姿态开始在中国圈地。
　　
　　上月底，广百股份的连锁发展版图首次扩展至粤东地区，今年第二家新店落子广东惠州。广百股份CEO黄永志表示，公司今年重新确定拓展战略，以惠州为桥头堡开拓广东潮汕、江西、湖北、福建等东区市场，以重庆为总部在广西、重庆、四川、贵州、云南等西部地区发力。“自购物业开店、兼并重组等方式都会尝试”。而此前，广百股份利用广佛同城战略，将总体规划面积13万平方米广佛物流中心，以及坐落在番禺，一期建筑面积120万平方米，投资额约30亿元的广州国际商品展贸城也收入囊中。

　　与此同时，英国的乐购日前也在中国成立了一家名为“ChinaPropertyHoldings（HK）Limited”的中国地产控股（香港）有限公司。该公司是TESCO集团在中国设立的一家独立公司，主要负责购买土地自建购物中心。据乐购有关人士透露，今明两年，乐购将有4个购地自建的综合商业体陆续开业。截至目前，乐购已签约了10余个购地自建项目。

　　而紧随其后，宜家（中国）今年初秘密进行了人事调整，时任宜家中国区财务经理兼共享服务中心经理丁晖，出任了新成立的宜家中国购物中心有限公司董事总经理。据宜家内部人士透露，这家新成立的公司专门负责宜家在中国商业地产的投资和开发。经调查，宜家在无锡经济开发区以4760万元价格购入一块总建面积约16万平方米的土地，一期项目将在年内开工。此外，还将投资3亿美元，在武汉建宜家购物中心。

　　不仅是广百股份，还有王府井、新光百货、上海百联、武商集团、新世界、百盛、步步高等国内外零售商亦在今年接连吹响跑马圈地的号角，加速布局国内市场，尤其重视开发四川、广西、湖南、京沪近郊等潜力市场。

　　对于零售商新一轮的圈地热情，经常奔赴于房地产开发和商业零售的新光百货总经理韦振杰认为，一方面是经济不景气拉低了零售业扩张成本，一些零售商认为现在是抄底的好时机。“与去年上半年投资成本最高峰相比，目前新店的投资成本下降了二成左右。这其中有租金成本的降低，也有由于国际原油价格狂跌带来的原材料价格下降因素。”据悉，新光地产最近就在珠海拿下10万平方土地，除了开发商品房，也有一定比例的商业配套。

　　另一方面，零售业投资不动产能优化资产结构，尤其是上市零售企业，通过不断扩张投资或并购来保持业绩增值。据尼尔森公司统计数据表明，沃尔玛每成功进驻一个商业区域，就能使周边的住宅物业平均增值20%~30%，而商铺增值幅度则平均高达50%以上。韦振杰表示，此前这部分增值地租基本被小业主和地产商分享。跨国零售企业销售利润虽然达10%以上，但与商业地产升值空间相比，投资回报率相差甚远。因此，这也是跨国零售资本无法再忽略这部分利润。

　　业内人士指出，零售巨头们重新自购物业，以往更多的是为门店拓展做配套服务，而如今特易购、宜家等巨头专门成立房地产公司，操作表现则更为专业，俨然将房地产业务打造成在华的主业，在经济危机下寻找稳定的衣食来源。

　　大部分零售商通过各种方式融资以在这轮圈地中分一杯羹。据统计，近2个月来，零售商加紧为购地展开融资行动，融资数额从几亿元至百亿元不等，部分上市零售企业甚至重启了暂停多时的IPO（募股）。如华润置地近日发布公告称，将通过配售3亿股股份，融资42.4亿港元，用来扩张土地储备和日后公司的运营资金。

　　事实上，零售商上演新一轮的圈地运动，手中必须握有充足的资金。韦振杰分析，这在很大程度上银行加大释放信贷和政府的支持密不可分。

　　他说，经过一年的调整，积累多时的刚性需求得到强烈释放，成交量回暖导致房价触底反弹，也直接拉动了商业地产的收益。为此多数银行判断商业地产市场的风险是可控的，而以存贷差为主要盈利点的中资银行需要将资金借贷出去，利润的增长才能获得保证，因此放宽了信贷口。“国家4万亿拉动内需，就算有1/3投资基础设备，也有超过1万亿资金，对拉动商业地产投资有相当大作用。”而据中国人民银行日前发布的《2009年一季度货币政策执行报告》显示，今年一季度房地产贷款余额新增3364亿元，同比多增1403亿元。其中，房地产开发贷款新增2218亿元，同比多增1257亿元。

　　另一方面，5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低。韦振杰表示，近期发展商、零售商圈地热情高涨，与政策层面支持投资建设分不开，固定投资资本金比例的松绑，对开发资金要求低，使其有更多钱用来买地投资，从而在开发的各个环节为开发的资金链松了绑。