【第一财经周刊】沃尔玛改变15年习惯 买地自建购物广场

 　沃尔玛终于决定改变自己15年的习惯-从全面租赁物业商，转而尝试买地自建购物广场和山姆店。

　　但据沃尔玛内部人士说，公司开始购买土地的业务试点已经有超过一年的时间，聂所在的这个地产开发部和之前的租赁管理部平级，统统由沃尔玛业务发展部管理。"沃尔玛尝试进入商业地产领域，首先受益的可能是想在三四线城市建店的沃尔玛广场和在中国始终没有推广起来的山姆会员店业态。" 一位沃尔玛员工说。沃尔玛中国方面证实，该部门运作的沃尔玛中国第一个自购地项目是大连的山姆会员商店，另外，它们在厦门也可能会购入地块自建山姆店。2011年1月，还有一个自购地建购物广场的项目已经被证实落户在四川省巴中市。

　　诱发沃尔玛尝试自购地的原因有三：一是沃尔玛进入中国后租赁物业所签合同的时间期限都在15年左右。"沃尔玛进入中国之初乃至中期，在各地拿到的物业租赁价格都非常便宜，最多时能以低于周边物业40%左右的价格成交。"一位沃尔玛员工说。这批物业到期续签时，业主肯定会提高租金，或者转租他人-这给沃尔玛带来了巨大的成本和资金压力，促使它早几年就开始考虑要在地产开发上采取多元化的手法。

　　其次，在进入中国的主要跨国零售商里，除去家乐福一直坚持租赁物业外，麦德龙和乐购都在商业房地产上有所收获。在这一点上，聂明凯本人的职业经历也许更能说明问题，在2009年加入沃尔玛之前5年，他在麦德龙任职开发部总监兼副总裁职务，负责该公司的商业地产开发业务-这个全球第三大零售超市批发集团40年来无论将门店开进哪个国家，都坚持要在自有土地上建店。麦德龙1996年进入中国，手中的30余块自购土地到今天已经增值了3至4倍。而乐购已在青岛、秦皇岛、抚顺、鞍山开出了4家乐都汇购物广场，这些大型的Shopping Mall平均占地面积为4至6万平方米。据说，乐购在中国还有9个商业房地产项目在运作中，其中以广州乐都汇最引人注目。"买地是一次性投入，既能够抵御持续的租金增长压力，日后还能升值。"一位麦德龙员工告诉《第一财经周刊》。

　　最后一个原因是沃尔玛加快了独资化的进程。沃尔玛1995年进入中国时是依靠和深圳国际信托投资总公司（以下简称深国投）建合资公司做生意。2008年底外资零售门店的审批权被下放到省级商务部门，外资零售商如果在地方注册公司，税收将留在当地，拿到地方行政审批的手续相应就会变得简单。沃尔玛因此在湖南、湖北、重庆等地注册了独资公司。"对沃尔玛来说，在这些区域里购买商业用地，收益全部算自己的。"一位沃尔玛员工说，"如果能从当地政府或者开发商那里找到好的项目，何乐而不为。"

　　"但是，从时机来看，沃尔玛现在进入商业房地产领域，显得有点晚。"该员工评价说。2007年以后，就连麦德龙都感觉到，自己在二三级城市中买地自建商店的空间在迅速缩小，为此，它们不得不开始改用租赁方式抢占好的店址-但截至2010年底，麦德龙一共只新开出了9家店-它的拿地困境是众多跨国零售商的缩影，"而在这个时间点上，沃尔玛全球第一大零售商的金字招牌已经不像过去那么诱人了。"

　　沃尔玛在过去的10多年中开店一直是联合地方开发商、战略合作伙伴万达、深国投下面的深国投商用置业有限公司及后来的华润商用置业公司一起寻找合适的物业。它的品牌是万达和深国投商置开发商手中的王牌，与之捆绑的开发商能轻而易举地从地方政府手中用低廉的价格得到看中的地块。一位与沃尔玛的合作者打过交道的地产开发商透露，"尤其是在一线城市>>以外的地方，捆绑沃尔玛拿地所得到的优惠价格经常比周边地价低1／3。"

　　沃尔玛和自己合作者的模式后被认为具有寡头性质，最明显的例子是在2005年2月杭州市西湖区占地面积为1.8万平方米的地块挂牌出让时。该地块周边住宅密度较大，有相当大的消费购买潜力，想要将其拿下的开发商不在少数。捆绑了沃尔玛的深国投商用置地有限公司与政府接洽后，地方政府开出了"参加拍卖竞买的发展商必须引入世界500强中前100位里的商业零售类企业或其关联公司，并得到该企业的书面确认"的限制条件，将其他人挡在了门外。最终，深国投商置用每平方米不到5000元的价格拿到了该地块-而这个地段的的住宅用地每平方米最起码也在6000元以上。

　　引进沃尔玛，对地方政府意味着提升城市形象、促进当地零售业发展、借助沃尔玛的全球采购网络将当地产品推向全国及获得500到1000个就业机会。据AC尼尔森发布的统计数据，沃尔玛财富效应非常明显，它每成功进驻一个商业区域，就能使周边的住宅物业平均增值20%至30%，商铺平均增值50%以上。

　　但是，随着城市发展和开始涉足商业地产业务的零售商数量日益增多，沃尔玛只做购物广场单体店的开发模式，在地方政府面前逐渐失去了以往的吸引力。沃尔玛寻找购物广场店址时往往要求交通便利、人流量大，如今这样的地块在一线城市已经所剩无几。在二三线城市，符合它需求的地块则往往在城市中心-尽可能提高这类地块的综合开发利用率，已经成为各地政府的第一诉求。一位接近沃尔玛的业内人士评价说，"在购物广场的开发上，沃尔玛的主观要求已经和多数地方政府对城市建设的需求不再相符。因此，在二三级城市的中心地区拿地，沃尔玛已经没有太多竞争力可言了。"倒是乐购那样买地自建乐都汇购物广场的项目，更能赢得政府的青睐-后者是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的综合购物中心。

　　"沃尔玛进入商业房地产，未来最可能得手的区域在三四线城市乃至更偏远的地区。"该业内人士说，之前它在四川省巴中市自建的购物广场便是一个例子。此外，聂明远负责的沃尔玛商业地产部门最先能够推动的，是山姆会员店在中国的拓展。

　　较之沃尔玛购物广场，面向中高收入群体的山姆会员店对选址有更高的要求。按照规定，山姆会员店希望在它周边20分钟车程内覆盖的区域拥有70万到100万人口，它的营业面积必须达到2.4万平方米，并且拥有1000个独立车位-所有这些条件都远高于沃尔玛购物广场。

　　对开发商来说，要找到符合这些标准的地块并非易事。另外，由于中国消费者的消费水平尚未达到沃尔玛预期的程度，山姆会员店各地的销售业绩水平上落很大。从1996年进入中国，到2010年底，沃尔玛仅开出了6家山姆店。最早的深圳的山姆会员店盈利能力极其惊人，带动了周边房地产和商业的发展。同行麦德龙的一家门店年销售额约为5亿元人民币，但深圳山姆会员店2009年和2010年的年销售额都超过了2亿美元。但是相比之下，其他地区，例如广州的山姆店销售业绩就十分平常-这些不确定因素都使得沃尔玛和开发商没有大规模为山姆会员店寻找物业。

　　中投顾问高级研究员黎雪荣指出，山姆会员店对于物业的特殊要求，使得一般开发商开发的商业地产并不太适合山姆会员店的要求。因此，沃尔玛若要推进山姆会员店在中国的发展，不得不采取自建物业的方式。沃尔玛内部已经在2010年做出论证，认为在目前的消费水平下，山姆会员店已经不必再拘泥于一线城市，二三线城市同样能支撑其发展。

　　"沃尔玛的山姆会员店从业态上讲，不能进入市中心，必须放在交通便利的郊外，"一位沃尔玛的员工说："这样的地段目前是二三线城市的地方政府最希望引进商业配套措施的区域。" 而山姆会员店的盈利能力好于麦德龙，这也使得沃尔玛为山姆会员店拿地很有竞争力。2010年，沃尔玛为山姆会员店在各地的选址及建店计划开始加紧进行，在杭州、苏州、宁波、青岛、大连、昆明、重庆、厦门等地均有扩展动作。这个时间点，恰巧和沃尔玛开始操作买地自建项目的时间吻合。

　　但是，沃尔玛一直被中国人认为是一个特别不肯通融的美国公司。它的创始人山姆·沃尔顿反复强调诚实这一品质，中国区的高管也将此奉为行事准则。在沃尔玛，和政府打交道时如果有送礼和请客吃饭的行为会被视为不诚实或者商业贿赂，这使沃尔玛在中国各地的政府关系处理上一直很被动。

　　在房地产这个领域，沃尔玛过去已经习惯了将合作伙伴作为自己处理政商关系的防火墙，"我们内部的一条不成文的规矩，就是避免自己直接面对政府拿地，"一位员工说。"因此，沃尔玛想在这样一个极富中国特色的领域里单干，究竟如何操作和如何处理政商关系，还是一个未知数。"