零售商新模式扩张中

　　中国连锁经营协会发布的“2010中国连锁百强”调查显示，2010年，百强企业面临的最大困难是经营成本的提高，包括租金成本和人工成本。其中，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%。
　　
　　据悉，根据连锁百强的调查，租金上涨的原因有两点：一是连锁企业之间对优质网点资源的竞争，二是近年来房地产价格飙升。

　　
　　租金成本高居不下，行业利润日渐微薄，选址扩展困难重重。如此背景下，零售商如何保持业绩增长?
　　
　　零售+地产模式
　　
　　零售商进军商业地产，全球三大零售商之一的TESCO在中国勾勒出的“零售+地产”扩张路线显得稳扎稳打。
　　
　　“为了支持中国业务增长，我们在2007年成立了TESCO地产公司，作为设计、开发、招商和运营乐都汇购物广场的独立公司。这项策略确保Lifespace乐都汇购物广场的规模、地点和设计能够同时满足现代中国消费者和零售商的需求。通过建立我们自己的购物广场，我们也能够提供世界级设施(例如大型室内停车场)，从而在未来规划方面具有更大的自主权。”TESCO中国地产公司首席执行官霍兰乐(REMCOWALLER)如是说。
　　
　　特易购地产集团(TESCOProperty)，主要负责中国商业地产的购买、开发、管理和运营，目前正着手几十个集购物、休闲、娱乐、美食于一体的“Lifespace乐都汇”大型综合一站式购物广场综合商业项目的开发。
　　
　　Lifespace乐都汇购物广场是TESCO全力打造的购物中心品牌，其中TESCO超市承担购物中心主力店的角色，TESCO的战略合作伙伴，如肯德基、必胜客、好利来、达芙妮、艾格、米奇、爱乐游园地、金逸院线品牌等相继引进，最终形成集合购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合购物业态。
　　
　　记者获悉，未来5年，特易购地产投资总额将超过250亿元人民币，以建设和运营更多的“Lifespace乐都汇”购物广场。
　　
　　2004年，TESCO正式进入中国，业务主要覆盖华北、华东及华南三大区域。截止目前，TESCO集团在华员工总数超过30000人，已拥有93家“TESCO乐购”大卖场、12家试验阶段便捷店。
　　
　　目前，特易购集团投资开发的“Lifespace乐都汇”购物广场已经在青岛、秦皇岛、抚顺、鞍山和福州陆续开业。
　　
　　作为由零售商为零售商打造的零售项目，“Lifespace乐都汇”购物广场战略性地选择主要的增长型城市，位于繁华主干道上最显著和最醒目的位置。
　　
　　对于Lifespace乐都汇购物广场项目，TESCO从中扮演的角色不再是单纯依靠销售商品赚钱的零售商，俨然成为涉及地产开发、运营、招商、物业管理的地产商。
　　
　　据了解，“Lifespace乐都汇”购物广场的零售面积为4-6万平方米(相当于大约250家店铺)，其中包括1万平方米的全方位“TESCO乐购”大型卖场，可以满足顾客80%以上的常规购物需求。
　　
　　通过购地自建模式，零售商纷纷涉足商业地产零售商转战商业地产的弦外之音是——在行业竞争日趋激烈的今天，零售企业不再满足于经营单一的零售业务，开始学会零售+地产“两条腿走路”。
　　
　　实际上，采用零售与地产两条腿走路的模式并不单是TESCO，全球零售巨头前三甲的企业均有染指：来自法国的家乐福，在与河北保龙仓成立合资公司，也将以商业地产的模式在河北发展。
　　
　　一贯在地产业务方面保持低调的沃尔玛亦开始买地明确进军中国商业地产。据悉，从今年3月份起，沃尔玛公开招聘地产经理。沃尔玛这样描述地产经理的职责，协调组织制定公司新店开发计划，为公司业务的顺利扩张提供专业规划。
　　
　　这意味着，沃尔玛(中国)开始调整投资策略，除了租赁门店，也开始购置地产。这也被认为是迄今为止，沃尔玛发出的进军中国商业地产的最明确信号。
　　
　　据悉，2010年末，沃尔玛已经实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店。今年1月份，沃尔玛自建的购物广场已确定落户四川省巴中市。
　　
　　此前，中国连锁经营协会与德勤事务所曾做过一份关于零售企业发展趋势的调查，结果显示：半数以上零售企业都进军商业地产模式。
　　
　　零售企业之所以进军商业地产，其中利润驱动因素毋庸置疑，投资地产的回报肯定要高于零售业，这在行业中早已是公开的秘密。据知情人士透露，目前中国住宅地产的投资回报率大概为3%-5%，而商业地产的回报率则有6%-8%。
　　
　　当然零售企业进军商业地产模式多少也有“被迫”的因素，租金的上涨和店铺资源争夺非常激烈。2010年中国连锁百强榜显示成本大幅上涨考验连锁企业，2010年，百强企业的店铺数量增幅9.8%，是2006年以来增幅最低的一年。
　　
　　“2010中国连锁百强”调查显示，2010年，百强企业面临的最大困难是经营成本的提高，包括租金成本和人工成本。其中，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%，人工成本平均上涨15%。并且，在通胀压力下，企业的运营成本还在不断增长。
　　
　　甚至有专家称，连锁企业在2011年可能将面临近50%的成本上涨。如何消化如此之高的上涨成本，仅仅靠零售传统的单条腿走路显然如履薄冰。
　　
　　种种事实表明，零售企业不再满足于经营单一的零售业务，除去前文提到的全球三大零售巨头在中国涉足商业地产项目外，宜家、欧尚、麦德龙、新世界、广百股份、王府井、新光百货、上海百联、武商集团、百盛、正大集团等国内外零售企业纷纷在自建物业开展商业地产模式上进行尝试。越来越多地零售商进军开始进军商业地产模式，不约而同地用零售+地产“两条腿走路”的模式，开始对中国市场新的布局。
　　
　　零售商的优势
　　
　　如果再回看更早些时日，零售商自建物业的趋势在2009年已蔚然成风。
　　
　　零售商的这股拿地浪潮可以追溯自2009年，在金融危机冲击下，众多的国内外零售企业纷纷选择在中国自建物业的投资方式涉足商业地产项目，期望能够获得更加稳定的收入。
　　
　　2009年，宜家宣布“捆绑”英特宜家进军商业地产。据了解，双方以49%和51%的股权关系共同投资打造英特宜家购物中心。目前，英特宜家购物中心在无锡和北京的门店已经进入实际的项目规划阶段。据英特宜家介绍，英特宜家购物中心位于北京大兴的项目占地17.2万平方米，其中商业面积达20万平方米。该项目将有450个国内外知名品牌进入，并为顾客提供7000个停车位。
　　
　　然而，随着经济的全面回暖，水涨船高的租金压力使得零售商的这股拿地热情不降反升。除宜家之外，台湾统一旗下企业，欧尚超市也在计划将自建购物中心作为其在中国市场的重要发展模式。欧尚投资3.2亿元在苏州建设了其中国的第一家购物中心。其他外资零售企业包括韩国乐天玛特、日本永旺集团等也纷纷追加投资购地自建物业。
　　
　　公开资料显示，国内连锁百强企业的平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这与商业地产升值空间相比，投资回报率相差甚远。有零售企业家自嘲是“给地产商打工的”。因此，给别人打工还不如自己当“老板”是一些零售商普遍心态。
　　
　　当通胀的压力的进一步来袭，零售企业的盈利空间越来越小，通过自建物业抵御日益上涨的成本压力，一切仍然显得那么地“顺理成章”。
　　
　　对比承租与自建，业内人士指出，承租的租金每年递增，尽管营业额也会增加，但营业额的增加常常无法与租金的递增成正比。据介绍，在传统的租赁模式下，零售商往往会与物业签订一个中长期的租赁协议。然而随着地产的不断升值以及通胀的压力，不少零售商在续约时会遭遇租金增幅较大升值房租“跳涨”，同时门店本身还涉及到一个装修折旧的问题。
　　
　　然而，如果是自建物业，零售商可以自己规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖，用作商场和写字楼。由于零售商自身的知名度和品牌号召力，随着该品牌主力店的入住，零售商购地自建的商业地产项目的商铺的售价不断上升，租金也随之水涨船高。
　　
　　在这一过程中，物业的溢价为开发商带来丰厚的利润，零售商前期自建拿地的投入往往就已经回收了十之八九。
　　
　　可以说，与零售行业低微的利润相比，开发商业地产更具诱惑力。
　　
　　中国商业地产联盟秘书长王永平曾表示：零售业是很辛苦的行业，绝大部分超市都营业到晚10点，利润率也不高，行业的利润平均值也就是1%-2%。而房地产业是暴利行业，也是促使零售行业转投商业地产的原因。
　　
　　更何况，零售商开展商业地产在现金流方面有着得天独厚的优势。由于零售商给供应商结账时至少有一个月的账期。因此，一个月销售商品所得的现金流如同没有利息的贷款。以年销售额120亿元零售企业为例，这将意味着，它平均每个月至少有1亿元的现金掌握在手中。而投资回报较高的商业地产，则是很多零售企业的通行做法。
　　
　　对此，上海尚益企业管理咨询有限公司总经理胡春才评论说：“零售商手里有了大笔的钱，用于纯粹扩大规模拓展的话，往往培育期又太长所以，因此，有许多零售企业就选择了零售业+地产的复合发展模式，其实国美和苏宁都是属于这种模式。”
　　
　　购地自建VS开铺不买铺
　　
　　在全球，一半以上的商业地产开发商是零售企业。但在中国，商业地产发展十年来，真正的主力都是房地产商，如今这一切正在悄然发生变化。
　　
　　以租金养投入，为扩张输血，零售商正身体力行地通过运作商业地产来提升商业升值空间。
　　
　　那么，对于试图进军商业地产的零售商而言，需要经历哪些流程?商业地产专家、淮安禧莱乐投资发展有限公司副总经理徐凌云介绍说，实施一个商业地产项目，需经过规划(审批)、施工、招商(营销)、运营等环节。在项目施工的同时，招商工作已经开始进行。项目施工完毕，商户入驻之后，物业运营将开始。
　　
　　尽管一些企业做的风生水起。但对于零售商进军商业地产，有专家保持谨慎态度。
　　
　　有业内人士分析认为：连锁超市开展商业地产，难点在于招商环节。尽管一些超市与麦当劳、肯德基、味千拉面等餐饮连锁企业保持密切的战略联盟，但商业地产的招商涉及到百货、娱乐、酒店等多种业态，需要有专业的团队来进行操作。
　　
　　此外，零售企业自建物业周期较长，在一定程度上阻碍了扩张的步伐。尤其在国内一线城市商圈日益饱和、地价飞涨，更加增添了有利商圈选址的难度。因此，亦有一种观点认为零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面，这会严重影响企业的扩张速度。“投资一个购物中心项目动辄要上亿元的资金，而零售业是‘轻资产’的运作模式。”北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮指出，“零售商不可能成为地产商，购物中心项目还主要依靠专业的商业地产公司来运作。”从短期投资角度，由于房价在涨，投资商业地产必定获利，但长远来看，一旦泡沫消除，将给企业带来巨大投资风险。“开铺不买铺，这是商业法则”，周勇如是说。