广州大型购物中心空置率上升至11%

　　据高力国际的最新市场研究报告显示，2012年第一季度，尽管国内外经济增速有所放缓，但在传统节日如春节和元宵节等消费刺激带动下，内需市场仍有不错的表现，广州消费市场保持稳定增长。据广州市统计局数据显示，2012年1-2月广州实现社会消费品零售总额902.08亿元，虽然增速较去年同期16.1%的增速有所回落，但仍达到14%。广州消费市场的稳定增长继续吸引国内外各业态品牌对本地零售市场的关注。

　　第一季度广州无新增大型购物中心项目入市，受到越秀区和荔湾区部分项目经营调整影响，广州市大型购物中心整体空置率录得环比上涨0.4个百分点至11%，首层租金则环比下降1.4%至每月每平方米人民币747元。由于面临大体量新增供应压力，相较于部分新落成项目以较大的租金优惠吸引租户入驻，中心区各大优质购物中心则选择不断提升项目品牌档次和调整业态布局，通过品牌上的差异化增强项目竞争力。

　　大型购物中心市场状况

　　整体供应，需求及空置状况

　　高力国际研究显示，2012年第一季度，广州市无大型购物中心落成，市场库存维持在2,621,150平方米。受传统商圈越秀和荔湾等区域部分项目经营调整的影响，本季度整体空置率录得环比轻微上升0.4个百分点至11%。其中，越秀区、荔湾区和海珠区市场空置率分别上升了0.5%、0.5%和0.4%；其它各区如天河区等市场空置率与上季度持平。本季度有明显经营调整的项目如越秀区的光明广场由于溜冰场结业全层重新招租，项目空置率录得上升；而海珠区的江南新地开始执行转型升级计划，部分旧商户撤场，亦导致项目空置率有所上升。

　　季内海外及国内零售商在本地市场的扩张有所放缓。由于未来有多个优质新增项目入市，故零售商在新店或扩张选址方面将有更多选择，而国内消费市场增速放缓的预期使零售商在做决策时更为谨慎，同时更综合考虑项目所在区域、交通、项目档次和定位、商圈发展及未来规划等各方面因素，如Gucci、Coach、Burberry、Boss、Versace等25家国际知名品牌选择以折扣店方式入驻海印又一城二期奥特莱斯项目。

　　与此同时，由于面临大体量优质新增供应压力，现有大型优质购物中心为避免同质化、增强竞争力而对招商定位进行调整，如积极通过租金优惠等方式吸引首次进入广州的国际一、二线品牌以提升项目档次，并实现项目品牌差异化。譬如：本季度位于天河商圈的天河城首层引进国际品牌纪梵希，而万菱汇则在本季度成功引进卡聂高国际红酒荟。

　　本季度超市百货业态方面依旧表现活跃，其中以番禺商圈最为各超市百货品牌关注。如华润万家将入驻番禺奥园广场，营业面积达18,000平方米；同时华润万家加大与越秀地产的合作力度，同时入驻越秀集团旗下的五大项目：星汇金沙、星汇文华、可逸江畔、可逸阳光以及滨海花园；此外，德国麦德龙超市将落户番禺荔园新天地，建筑面积约为8,500平方米。

　　租金分析

　　高力国际报告指出，本季度广州市大型购物中心首层平均租金为每月每平方米人民币747元，较上季度下降1.4%。由于第一季度区域市场商铺放租量增大，加上来自北京路、上下九等传统商业街竞争压力，越秀区和荔湾区大型购物中心平均租金较上季度有所下调，分别降至每月每平方米人民币881元和每月每平方米人民币630元。其它各区市场租金基本与上季度持平，其中天河区为每月每平方米人民币1,065元。值得一提的是，海航YH城（原大学城北亭广场）在海航接手后进行重新布局及招租，目前已引进YH电动城和海航活力影城并已开始营业，未来真冰溜冰场也将入驻海航YH城，租金定位亦较之前有所上涨。

　　随着未来数个优质购物中心的相继入市，广州零售物业市场竞争将进一步加剧，下半年租金将面临下调压力。但另一方面，成熟商圈如天河区内的大型购物中心业主在租户的选择上趋向谨慎，通过多元化业态升级和功能区域精细化调整，提升其项目竞争力，因此预计租金将保持平稳。而下半年周边新兴商圈如番禺区，将有多个优质购物中心项目相继入市，租金定位明显低于中心区，预计将拉低广州市购物中心整体租金水平。

　　市场展望

　　2011年广州市实现地区生产总值（GDP）12,303.12亿元，同比增长11%；全市实现社会消费品零售总额5,243.02亿元，同比增长17.1%。2012年初，广州市政府提出今年预期目标是广州实现地区生产总值增长11%，社会消费品零售总额增长14.5%。因此相比2011年，今年广州市零售市场的发展步伐预期将放缓。

　　由于去年部分项目推迟开业，预计今年将有超过65万平方米新增供应完工入市，主要集中在天河区和番禺区。天河区新增供应包括太阳新天地购物中心、时尚天河一期、高德置地广场四季MALL（秋）和花城汇二、三期；番禺区新增供应包括奥园广场、海印又一城二期和圣鑫商业广场等。其中大部分新增购物中心项目预计在下半年入市，届时整体空置率将有明显上升，整体租金将面临下调压力。

　　随着政府“南拓”规划推进，番禺区华南板块的商业氛围日趋浓厚，将吸引更多优质商业地产项目落户，目前在建或规划项目包括番禺敏捷广场、万达广场、天河城、长隆购物中心等。随着多个大型购物中心项目的落成，未来该区域在购物中心库存量逐步增加的同时，高质素品牌项目的进驻也将极大提升商圈档次。