Equity International4500万美元“进军”我国物流地产

　　在住宅市场持续低迷之际，物流地产成为各路资金觊觎的目标。继美国普洛斯(Prologis)和安博公司(AMB)巨资投向中国物流地产之后，美国知名房地产投资基金Equity International（下称“EI”）近日宣布，已向上海宇培（集团）有限公司（下称“宇培集团”）注资4500万美元。

　　“此次是我们在中国的第三个投资，但在中国物流仓储地产行业的投资还是第一次。” EI首席投资官Christopher John向表示。此前，该基金在中国分别投资了河南鑫苑置业和上海景瑞房地产，前者已于去年年底在美国纽约证券交易所上市，成为首个登陆美国资本市场的中国地产公司。

　　PE觊觎物流地产

　　据悉，EI是在全球范围内专注于房地产领域的私募股权投资机构。在过去的10年里，共募集四期共超过15亿美元的资本。该基金一、二、三期在墨西哥、巴西、智利、埃及和中国等国家投资了15家房地产公司，涉及领域包括住宅开发、商业地产、工业地产、办公地产、酒店和房地产金融。

　　这一次，EI将目光投向了中国的物流地产。宇培集团董事长李士发表示，双方在2008年初开始进行初步接触，在后续半年的时间里，宇培集团顺利通过了EI严格的全面尽职调查。“目前，4500万美元的款项已经全部到位。”

　　与鑫苑置业类似的是，在纽交所上市也是宇培集团的首选。不过，李士发表示，该公司并不急于在近期上市，上市计划是在5年左右，待总资产达到100亿元人民币后再考虑。此次引入EI仅是宇培集团第一轮私募，目前该公司还在与一家国内私募基金和一家国外私募基金接触，准备进行第二轮私募。

　　此次被EI“相中”的宇培集团成立于2000年，公司从成立伊始就专注于物流地产的开发，目前在上海、芜湖、滁州、苏州等地已建或在建6个物流园，总占地面积880亩，到今年底，公司将完成物流地产开发面积35万平方米，实现公司固定资产规模10亿元。

　　Christopher John表示，在众多的中国物流地产企业中，EI选择投资宇培是因为其有高素质的本土管理团队、明晰的战略目标及良好的成本控制能力等。此外，EI非常看好今后中国物流业的发展前景。

　　“中国仓储物流地产行业还处于早期的发展阶段，市场高度分散，很少有本土企业具备在多个城市开发和管理多个仓储物流项目的能力，而中国对于现代仓储物流的需求是巨大的。一方面，历史的仓储物流设施比较陈旧，已经不适应现代化物流发展的需求；另一方面，快速成长的国内消费市场会导致商品的加速流通。这些良好的驱动因素会在中国长期存在。这些都给物流地产行业带来了巨大的机遇。”EI新闻发言人表示。

　　实际上，早在三年前，众多国际知名投资商就开始关注中国物流业，并主动寻找投资机会。

　　2005年，美国普洛斯公司怀揣6000万美元巨资高调进入重庆市场，雄心勃勃宣称将打造重庆首个外资物流园——普洛斯重庆物流园。2006年2月，仲量联行宣布，已协助全球排名第二的工业地产开发商美国工业地产巨头安博公司收购了上海松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。2007年9月，沃尔玛旗下的盖世理完成了天津物流园4.4万平方米的一期工程之后，日前又砸巨资圈地开发二期工程……

　　蜂拥而来的海外基金通常的做法是将物流地产项目打包上市，扩大资本，进行更大的投资。先前腾飞基金的做法便是把手中的44个工业地产项目打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5倍的业务。

　　第三方物流催生物流地产热

　　有资料显示，目前国内300多家物流园区，其中近一半集中分布在长三角、珠三角和环渤海等三个主要经济区域内，在长三角地区，已建成和在规划中的物流园区有60多个，几乎是珠三角园区规划的2倍，占全国目前规划建设中的物流园区的1/5。

　　物流地产咨询公司欧麟物流认为，物流外包理念越来越被中国企业所接受，第三方物流的“轻资产”概念催生了中国物流地产业的蓬勃发展，而产业链集群所产生的物流设施“热点”越来越显著。而全球化带来的供应链整合发展，要求国际大型第三方物流全球和全国性的网络布局。所有这些都驱动了物流地产的兴起。

　　海外投资机构除了考虑地理因素，他们考虑更多的是政策因素和回报率。至于进入物流地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约的工业物业产品。

　　摩根士丹利亚太投资研究组在《中国物流报告》中指出，预计未来10年内与物流相关的服务收入每年将有20％的增长幅度。